Общая долевая собственность. Что это такое?

Давайте ещё раз. Никакие «прописки» в чьей-либо квартире (маминой, папиной, дядиной, бабушкиной и т.д.) не образуют у «вписанных» права собственности.
То есть, в однокомнатной квартире могут проживать все три поколения древнего гордого рода, но собственником «семейного поместья» будет являться только одна несчастная офигевшая от такого расклада бабушка....
© Pixabay
Общая долевая собственность — это когда в свидетельстве о праве собственности на квартиру/дом указаны несколько человек. С определённым размером доли каждого. При долевой собственности собственник может распоряжаться только своей долей.

Давайте на примере. Была семья — мама, папа, двое детей. Принадлежащая им квартира изначально оформлялась в долях на всех членов семьи.
Таким образом, у нас целых 4 собственника. По ¼ у каждого.
Мама с папой развелись. На режим права собственности это никак не повлияло, и повлиять не могло.
И вот папа решает продать свою ¼ долю в квартире, где живет его бывшая жена и двое детей.

Имеет ли он на это право?
! Да, имеет.
Право собственности включает в себя право владения, право пользования и право распоряжения.

! Но при долевой собственности есть определённые нюансы.

Решив продать свою долю, папа ОБЯЗАТЕЛЬНО должен:
 — соблюсти преимущественное право покупки другими участниками долевой собственности, а для этого он ОБЯЗАН:
— в письменной форме известить остальных собственников (бывшую супругу, детей) о своём намерении продать долю.

! Важно. В извещении должна быть указана цена и другие условия, на которых будет продана доля.
Папа не может указать в извещении одну цену, а впоследствии продать свою долю ниже предложенной в извещении цены.

В течение одного месяца с момента получения извещения мама с двумя детьми должны решить, будут ли они приобретать ¼ доли в квартире, в которой фактически проживают, или откажутся от приобретения доли. Отказаться от покупки они могут, представив продавцу (отцу) отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.

! При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права.

!
В течение одного месяца мама с детьми не только должны решить, что хотят купить эту долю, но И РЕАЛЬНО купить её, иначе она может быть продана третьему лицу.

Участник долевой собственности, как и любой собственник, может не только продать, но и подарить, завещать, заложить и иным образом распорядиться своей долей.
Если папа решит свою долю подарить, то ему, естественно, не надо будет извещать об этом событии бывшую супругу с детьми. Поскольку на подарки преимущественное право не распространяется.

! Из-за таких вот «подарков», которые по факту прикрывали сделки по купли-продажи доли с целью обхода правила о преимущественном праве выкупа, с 2015 года сделки по дарению/продаже доли совершаются через нотариуса.
По идее, нотариус должен анализировать правовую природу данных сделок и в случае возникновения подозрений — отказывать в совершении нотариального действия.

Можно ли «заставить» собственника отказаться от своей доли?
И да, и нет.

Представьте ситуацию. Вы вместе со своей мамой являетесь собственниками квартиры. По ½ доли у каждого. Мама вас не очень любила, поэтому продала/подарила свою долю постороннему лицу и была такова! Таким образом, вам принадлежит только половина квартиры, а вторая половина — счастливому покупателю.

Весёленькое общежитие намечается?

Счастливый покупатель берет и дарит по 1/3 своей доли своим любимым жёнам сёстрам.
Каждая из одарённых владеет по 1/6 доли в когда-то полностью вашей квартире.
Договориться о цене выкупа с новыми жилицами вы не смогли.

Что делать?

Нужно идти в суд с иском о признании долей сестёр в квартире незначительными, о прекращении их права собственности, выплате им рыночной стоимости долей.

Понимаете? Просто «попросить» собственника, пусть и с мизерной долей — не получится. Суд может только принудительно заставить сестёр продать вам эти мизерные доли и прекратить их право собственности.
! Важно. Для подобного сценария помимо «незначительности» доли должны соблюдаться ещё два условия:
• реальный выдел «мизерной» доли невозможен;
• собственник доли не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Таким образом, сёстры из смоделированной ситуации должны быть зарегистрированы и проживать в другом месте, иметь другую жилплощадь в собственности.

! Не стоит забывать, что правосудие — вещь крайне непредсказуемая. В каждом конкретном случае Суд учитывает целую кучу разнообразных факторов. Так что война будет долгой. И её результат не всегда возможно спрогнозировать.

В следующий раз разберем вопросы, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Дарья Дюмина
Одной строкой
  • В Курске
  • Россия и мир
Обсуждения